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佳兆業下註旅遊地產 從南到北開啟多元化佈局青年創業貸款課程表永和農地貸款
號稱地產黑馬的深圳佳兆業集團，正開足馬力全力進軍旅遊地產。
今年4 月份，其與生命人壽拿下深圳2001 年建立土地招拍掛市場以來最大體量的一幅地塊，用於旅遊度假開發。幾年前佳兆業拿下的遼寧綏中佳兆業東戴河項目，已經成為中國北部最大的旅遊地產項目。
其旗下深圳金沙灣、惠州東城新區以及綏中東戴河等旅遊地產項目，已讓佳兆業形成初具規模的南北旅遊地產產業佈局。從佳兆業旅遊地產的開發路線，可以窺見其借助旅遊地產進行多元化佈局的意圖。
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東戴河很搶手，目前包括佳兆業、合生、盛邦基業等一大批開發商進入到東戴河進行房地產開發。其中，佳兆業投資500 億元打造的東戴河旅遊地產項目表現最為搶眼。
這一位於遼寧省葫蘆島市東戴河新區的項目堪稱大手筆，總規劃約11平方公裡，總體量超過1000 萬平方米，號稱中國北方最大的濱海旅遊度假地產項目。項目將采取"4+1"的發展模式，即旅遊、養老、教育、度假+ 酒店式服務的發展策略。
近日，佳兆業旅遊開發有限公司總經理柴文東表示，首批業主近3000 已交付入住。今年，東戴河項目將迎來近6000 戶業主的入住，東戴河已成為環渤海新興旅遊度假目的地。
據佳兆業東戴河相關負責人介紹，項目消費群體來自全國各地，主要集中在北京、天津、遼寧等地，北京人的比例相對較高，大約超過八成。自2011年入市以來，目前已有14 棟公寓封頂、酒店、超市等配套項目已正式投入使用，銷售額超過30 億元。
得益於京津冀一體化與新區政策支持，東戴河每年的旅遊度假客流量超200 萬人次，並正以每年超過50 萬人次的規模遞增。今年2 月，東戴河高鐵站的正式開通，與北京的"距離"縮減到兩小時。僅僅兩年時間，東戴河便成為繼北戴河、南戴河之後，大戴河區域內新的濱海旅遊度假勝地。
與所有的新區和大盤一樣，關於新區造城初期面臨配套不完善、庫存積壓等問題一直是困擾，如鄰近的秦皇島就被曝光陷鬼城隱憂，部分樓盤價格直降的新聞。不過，新興的東戴河並無庫存之憂。遼寧東戴河新區管委會主任張慶民公開表示，政府對商業用地的供地量有進行控制，並逐年提高土地價格，"目前，東戴河新區的存量房基本上維持在一個正常的水平。新區的房地產價格幾年來一直保持著穩步、合理的上漲，房地產銷售也保持瞭良好業績。"
險資助力整合旅遊產業鏈
事實上，佳兆業一方面在深耕東戴河保證銷售平穩上升的同時，另一方面也在不斷加大對旅遊地產的投入力度，除瞭北方的東戴河以外，佳兆業的旅遊項目主要佈局在廣東區域。
今年上半年佳兆業拿下的深圳大鵬地王即將動工，該地塊定位為濱海生態旅遊度假綜合體項目，盡管體量巨大，但早已進入前期策劃階段。自此，再加上旗下深圳大鵬新區金沙灣、惠州東城新區以及綏中東戴河等旅遊地產項目，佳兆業一南一北的全國佈局初步形成。
"從佳兆業的這幾個區域佈局來看，更多是打造區域度假目的地，而不是像在海南和雲南這樣的全國性度假目的地。"海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路告訴記者，東戴河與惠州分別靠近北京及深圳，購房人周末就可以去居住，不像海南那樣一年難得去幾次，因此在產品的打造上應更重視生活居住功能的完善。
早在2007 年，佳兆業在廣東惠州進行瞭旅遊板塊的試水。此後，佳兆業深度佈局深圳東部，已經成為深圳很大的旅遊地產開發商。
2013 年，佳兆業在其大本營深圳也開始運作濱海旅遊度假項目，目前正在發展的項目包括大鵬新區首個濱海度假綜合體--KPR 佳兆業廣場和五星級度假性質的萬豪酒店。在這之後，最為關鍵的則是今年4月份與險資生命人壽，以54 億元價格拿下深圳土地出讓歷史上最大體量一宗地塊，用於濱海旅遊度假開發。該地塊所在的大鵬國際半島，被當地定位於世界級濱海生態旅遊度假區。
旅遊地產的區域佈局，與佳兆業地產板塊的佈局相一致，近年來佳兆業從三四線城市重返一二線城市，2013 年一二線城市的銷售比例已由2012 年的42% 上升到瞭58%，其中深圳區域就提供瞭整體銷售額的30%。與險資的合作，成為佳兆業攻城略地的堅實後盾。生命人壽是佳兆業第二大控股股東。自2009 年生命人壽與佳兆業展開合作，今年5 月19 日，生命人壽增持佳兆業149.2 萬股，耗資364.048萬港幣，持股占比升至17.01%。
CRIC 研究員陳開朝認為，佳兆業和險資的合作將提升旅遊地產的資金運作能力，佳兆業的拿地資金和後續開發投入都可以通過項目合營公司向生命人壽借貸。佳兆業可實現低投入、低成本運作，生命人壽則可同時坐享借貸利息和盈利分紅。
多元化路徑風險
當房地產市場進入下行周期，房企也紛紛告別單一產品的開發模式，積極探索轉型。在如今包括萬科、中海、恒大等房企都高調進行跨界探索的氛圍下，佳兆業已將觸角伸至商業、酒店、養老、金融等領域。
陳開朝表示，佳兆業以舊改起傢，近幾年加大佈局一二線中高端住宅，並逐步加大旅遊地產的比重，希望在旅遊地產上尋求贏利點，這也是當前房企尋求多元化轉型的典型案例。
由於傳統的旅遊地產實際上靠住宅銷售驅動，其重資產、輕運營、銷售主導的模式早已為業內人士詬病。"比如東戴河項目賣個30 億元對一個旅遊項目來說，業績確實是不錯的。但和其他地產商以住宅帶動旅遊地產的模式一樣，佳兆業要做真正的旅遊地產還有很長一段距離。"王路表示。
在王路看來，由於國內融資成本高企，房企做旅遊不得不走高周轉模式，但最終，隻有像觀瀾湖、華僑城這樣可以真正通過旅遊進行自我造血，形成專業團隊和資源整合，才能實現成功轉型。
在國內多數地產商無法真正靠旅遊形成收入之際，如何平衡住宅、商業及旅遊三個產品線則成瞭當務之急。佳兆業顯然也意識到單純靠住宅帶動旅遊地產的不足，更註重產業鏈的整合。打造休閑、養老、養生的復合型旅遊度假產品，而非走馬觀花式和單一的觀光旅遊。
因此，佳兆業在推動酒店與旅遊地產的融合上，更為不遺餘力。佳兆業東戴河項目正是定位於一站式復合型旅遊度假目，其中規劃有佳兆業高端酒店系列中的鉑域酒店。位於廣東惠州的佳兆業東江新城也是一個綜合旅遊度假項目。今年6 月，位於佳兆業萬怡酒店在此開業，該酒店委托萬豪國際集團管理。除萬豪國際集團之外，佳兆業也與其他一些國際酒店品牌進行合作，包括與喜達屋集團合作大連佳兆業威斯汀酒店、與雅高國際酒店集團合作惠州佳兆業鉑爾曼酒店等。
不過，多元化的業務轉型將為佳兆業整體運營帶來更多的挑戰。據佳兆業2013 年財務年報顯示，在超額完成2013年220 億元的業績目標的同時，2013 年佳兆業銷售及市場推廣成本也由2012 年的5.78 億元上升到瞭8.61 億元，增幅為49%。顯示公司自2012 年以後業務規模激增，成本控制的難度也隨之提高。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/13242923705.shtml
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